文章：房地产需要什么样的新模式？

三楼置地只能什么样的新方式？

建议将存用量溶解不动产（比如商办、公寓）调整都市计划后匹配为保搬进。

李宇嘉

现阶段，通涨有了改善的迹象，比如5月份三楼置地销售用量比4月份起色，6月份起色的势头更明显。但合理性讲，抛开非典型肺炎理由延缓的生产力，通涨仍处于探底出口处中的，生产力不济仍是时时通涨的核心关键问题。比如，新盘来访用量明显增加在，但“只看不买”的情形相当明显，区域性小城镇很多新盘去化率不到一成；比如，十多个小城镇二手三楼挂牌用量将近10万套，创历史新较很低，且多是“次新三楼”（楼龄在5年将近），低价套现的心态昭然，彰显了很多人对未有来会业主走势不乐观。

政策纾困一波又一波，但生产力屡提不振，到底出了啥关键问题？更有指向了几个全面性的“惧怕”，比如惧怕交不出三楼，惧怕业主急跌，惧怕未有来会供不起三楼。难道都是非典型肺炎斯里的祸吗？不实际上是。2020年非典型肺炎后，通涨迅即回升，以不可挡之势反弹，之前延续到2021年上半年，2021年通涨股票单价、业主（比如说是区域性小城镇）突破历史纪录，为经济时是增长立功汗马功劳。

2020年的非典型肺炎并未有影响通涨，为何来年非典型肺炎后，通涨生产力不济？根本理由是，2021年一揽子长效机制落地，置地从新方式、从新循环系由统的恰恰打破了，但良性循环系由统的新方式未有组织起来紧紧，生产力青黄不接。同时，各地政策还在从新框架下“打转转”，不作诱发生产力，造成商品价格错配可取。

从新的循环系由统方式是，全链条加在扳手，通涨可能会繁荣的场景被创造出来。而且，加在扳手下的可能会繁荣，诱发了非理性的动物精神上，让一切非理性都变得不单是。比如，所有人都要借钱，买了一套还会买二套，购买力就是这么强，业主还会上涨，买进多较很低单价都很时是常等等。

2021年以后，“谁有病给谁住院”的主体法律责任开始在金融机构、荒地供给方、购三楼者和以外政府部门全面落地，这就是大家所熟知的“三限四档”、借贷集中的度、自有资金拿地和首付、穿透式监管。互联网、平台、教培等资本运作改型行业也被严格整治。不凑巧的是，非典型肺炎断断续续3年，居民可能性偏好上升。于是，可能会繁荣的逻辑倒塌，从新的恰恰彻底颠覆了。

时时，我们不得不接踵而来这样一个局面：非理性的生产力变为了，而业主在历史最较很低位上骑虎难下。3~4亿的新市民（包含留守人群，生产能力上相当于英国加在日本的人口）购三楼潜力相当大，但收入水平托不起业主。在区域性小城镇，刚需借钱分之二比降到35%将近，相比5以前上升十几个百分点。在深圳等区域性小城镇，刚需有被占优的趋势；业主前景不乐观，换三楼的最大限度也不较很低。

怎么办？只有探索新方式下的良性循环系由统。说是赞同厦门大学赵燕菁副教授驳斥的制度设计，打造“先租后售”、“租售均是由”的保障性租赁住宅楼（简称保搬进）新方式，即保搬进先以很低业主供给给3-4亿的新市民，降很低带进周边地区的成本。未有来会，再以较很低的单价并辅以业主抵购三楼款的形式，由新市民买下来，转化成为实际上产权的三楼置地，让新市民分享小城镇化的红利。

从新方式下，三楼子是卖给富翁的，最终让这3~4亿新市民在小城镇栖身，这是从新方式最大的关键问题。要把“新市民”变成“真为市民”，这种身份的转化成，关键就在于有无法一套有用的三楼子。而在从新方式下，三楼置地提供不出这样有用的三楼子。这就只能新方式，才能让置地良性循环系由统紧紧。

完全一致路径上，说是建议将存用量溶解不动产（比如商办、公寓）调整都市计划后匹配为保搬进。过去，各周边地区建了一大堆可笑、大用量余下的赢利办公物业和公寓。与其余下，不如调一下都市计划，补上配套，以较很低的单价“先租后售”给新市民。如果存用量物业利益盘根错节，那就无疾而终台下，政府部门以仅限出让荒地，建设“先租后售”的保搬进，解决新市民住宅楼生产力的同时让较很低业主软着陆。

对以外政府部门，尽管损失了短期荒地出让金、税收，但还给固定不动产投资、置地上下游的稳定和繁荣，也为三楼置地带来可持续的购买力，可谓失之东隅，收之桑榆。我国三楼置地再稳定10年都无法关键问题。更重要的是，此举还给金融业和储蓄释放，经济发展和经济转改型水到渠成。

（作者系由珠海市住宅楼政策研究院首席研究员）

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